买房要知道 哪些二手房不能买卖

　　一、哪些二手房不能买卖?

　　二手房可以买卖，但不代表所有的二手房都能够拿到市场上交易。根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：

　　1、未依法取得房屋所有权证的房屋;

　　2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

　　3、鉴定为危房的房屋;

　　4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

　　5、在农村集体土地上兴建的房屋;

　　6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;

　　7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

　　8、所有权有纠纷的房屋;

　　9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

　　10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

　　11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

　　12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　二、买二手房应注意哪些问题?

　　当我们下决心要用我们的积蓄去买二手房的时候，除了要了解哪些二手房不能买卖，还应该在买卖过程中重点关注有关二手房的手续、当地政策等问题，以及其是否满足自己的切身需求。一般来说，买二手房时，应着重注意以下几个问题：

　　1、房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　2、房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　3、交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　4、土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　5、市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　6、福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　7、单位房屋是否侵权

　　这个问题我们往往容易忽略，但它也非常重要。如果该二手房是单位房屋，则应该找卖主或者相关部门了解该单位房屋转让是否会侵犯他人的权益。如果已经构成侵权，则要综合衡量由此带来的影响。若在协商之后可以得到妥善处置，才可以继续下一步的计划安排。